Через тернии — к трем «звездам»

В Москве уже не сыскать сколько-нибудь приличной трехзвездочной гостиницы, где номер стоил бы менее ста долларов в сутки. Но и при таких ценах заполняемость отелей в будние дни почти стопроцентная. Однако инвесторы почему-то не торопятся возводить столь востребованные «трешки», даже несмотря на декларируемую столичными властями поддержку.

Сегодня в Москве функционируют около 180 гостиниц на 70 тысяч мест, из которых, по экспертным оценкам, порядка 30% относятся к категории «три звезды». Это очень мало. Для сравнения: в Лондоне в общей сложности действуют около 1 800 отелей, в Париже — более 1 600. Московские власти также разрабатывают программы развития гостиничного хозяйства. Вот только планы эти в большинстве своем остаются на уровне деклараций и не подкрепляются реальными преференциями и льготами для инвесторов. Мэр Москвы Юрий Лужков недавно пообещал «вводить по одной гостинице каждые полтора-два месяца», назвав подобные темпы прироста «уникальным явлением». Согласно программе правительства Москвы, до 2010 года в столице должно быть построено 240 гостиниц, большая часть которых будет относиться к «эконом-классу». В результате, по оценке градоначальника, общий номерной фонд должен быть доведен до 200 тысяч. Кроме того, в Москве существует программа по строительству «гостиничного кольца» из 70 отелей на площадках неподалеку от МКАД, которые также будут работать в формате «три звезды».

На «троечку»

Планы, конечно, амбициозные, вот только эксперты рынка считают их чистой воды «прожектерством» и игрой на публику. Инвесторы не спешат браться за строительство гостиниц класса «три звезды» по целому ряду причин. Земля в Москве стоит очень дорого, свободных участков под застройку остается все меньше, а обременения по инвестиционным проектам слишком высоки — все это вынуждает инвесторов строить на имеющихся участках более доходные категории коммерческой недвижимости. Например, офисные или торговые центры, жилье. Недаром, как заявил недавно вице-мэр Москвы Иосиф Орджоникидзе, из 70 участков, выделенных городом под строительство гостиниц начиная с 2000 года, 27 оказались застроены объектами другого целевого назначения. «Инвестору значительно выгоднее построить на имеющемся участке офисный или торговый центр, сдать его в аренду и получать стабильный прогнозируемый доход, не зависящий от сезонности и заполняемости», — говорит генеральный директор управляющей компании «РосЕвроОтель» Кирилл Иртюга. В гостиничном бизнесе вложения окупаются дольше, чем в каком-либо ином сегменте рынка коммерческой недвижимости. По словам генерального директора Hotel Consulting and Development Group (HCDG) Александра Лесника, до недавнего времени считалось, что выгоднее всего строить жилье, на втором месте шли офисные центры, на третьем — торговые помещения, и уже только потом — отели: «Окупаемость гостиниц начиналась примерно там, где заканчивалась окупаемость торговых центров».

Если уж и пускаться во все тяжкие отельного бизнеса, то гораздо интереснее, с точки зрения экономики, выглядят гостиницы категории «пять звезд». По оценкам специалистов, отели высокой категории окупаются примерно за 5-6 лет, а сроки окупаемости «трешек» могут варьироваться от 7 до 12 лет. «Для западных инвесторов такие сроки выглядят приемлемыми, а вот многие россияне до сих пор «заточены» на быстрое получение прибыли», — замечает Александр Лесник. Впрочем, ведущий консультант отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Илья Кутнов считает, что сравнивать трех- и пятизвездочные отели по срокам окупаемости и прибыли не совсем корректно: «У гостиниц класса «три звезды» немного другая экономика. Как правило, такие гостиницы больше, а номера в них по площади меньше. Кроме того, на выходе инвестор получает более высокую отдачу номеров с одного квадратного метра использованной земли».

Конечно, в случае удачного месторасположения и позиционирования объекта «отбить» вложенные средства можно быстрее, но площадок, обещающих проекту скорую окупаемость, осталось уже очень мало. «В условиях, когда стоимость участков, пригодных для строительства гостиниц, составляет 50% от стоимости строительно-отделочных работ (включая оснащение гостиницы), единственный способ вернуть капиталовложения в приемлемые сроки — это устанавливать высокие цены на номера. Оправдать такие цены можно тогда, когда предлагается продукт высокого класса», — объясняет заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова.

Поэтому гостиничный бизнес в Москве развивается именно за счет возведения дорогих отелей. По данным экспертов, гостиничный рынок Москвы растет в среднем на 20% в год. А в сегменте бюджетных отелей развитие идет крайне медленно. Эксперт ИК «ФИНАМ» Александр Корниенко оценивает нынешний оборот сегмента трехзвездочных отелей в 350-400 миллионов долларов в год, а потенциальный объем рынка — уже в 5-7 миллиардов долларов. То есть потенциал для роста у рынка есть, но инвесторов пока немного. Хотя, как напоминает Сергей Лысенков, директор «Азимут. Сеть отелей» (проект, запущенный компанией «Нерль», хорошо известной на рынке слияний и поглощений), во всем мире трехзвездочные отели — доминирующий сегмент рынка, который составляет около 60% от всей гостиничной индустрии. В среднем, по оценке ИК «ФИНАМ», себестоимость квадратного метра трехзвездочной гостиницы составляет сегодня 1,5 тысячи долларов. Таким образом, подсчитали специалисты компании, минимальный объем инвестиций в подобные проекты составляет три миллиона долларов.

Помогите инвесторам!

Может быть, обещания правительства Москвы развивать этот сегмент приведут к каким-то осязаемым результатам? Опрошенные «Бизнес-журналом» эксперты гостиничного рынка уверены: большинство инициатив чиновников останется на бумаге. «Вводить в эксплуатацию по две гостиницы в месяц — нереально. Чтобы понять это, достаточно взглянуть на существующие темпы ввода отелей», — считает Кирилл Иртюга («РосЕвроОтель»). Так, в 2005 году в эксплуатацию было введено восемь гостиниц, из которых только одна в «бюджетном» сегменте (гостиница «Дружба» в составе ОРТЦ «Москва»). Александр Лесник (HCDG) напоминает, что подобные программы разрабатывались чиновниками давно, сначала их планировалось выполнить до 2005 года, а теперь срок продлили до 2010 года.

— Интересных участков под застройку не выделяется. Редкий инвестор рискнет начать строительство гостиницы в промзоне. Фактически, сейчас планы московских властей не сопровождаются реальной программой привлечения инвестиций в сегмент, — говорит Александр Корниенко («ФИНАМ»).

Эксперты сходятся во мнении, что без реальной поддержки властей бум строительства недорогих гостиниц начнется лишь тогда, когда произойдет насыщение в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. В том числе и в формате дорогих гостиниц класса «пять звезд». По словам Александра Лесника, это может произойти уже в следующем году, так как дорогих отелей в центре Москвы построено уже достаточно, а спрос на них постепенно снижается. «Естественный ограничитель роста в сегменте дорогих отелей — это узость клиентской группы. Число клиентов, готовых остановиться в гостинице класса «люкс», составляет не более 5% клиентского потока гостиниц Москвы», — утверждает Марина Смирнова (Colliers), добавляя, что у гостиниц среднего класса «группа охвата» значительно шире. Впрочем, по ее расчетам, такие гостиницы начнут массово появляться не ранее 2007 года. Еще менее оптимистично настроен Кирилл Иртюга — он говорит, что смещение инвестиционной активности в сегмент недорогих гостиниц произойдет не скоро, а насыщение рынка дорогих отелей вряд ли случится раньше, чем через 8-10 лет. В чем же может заключаться помощь властей? В первую очередь, как считает Игорь Лаврик, генеральный директор компании «Стабильная линия», развивающей сеть трехзвездочных гостиниц, нужно предоставить льготы по оплате коммунальных услуг и аренды земли до выхода гостиницы на уровень самоокупаемости. Также, по его мнению, необходимо снять обременения во время строительства и при подключении объекта к городской инфраструктуре и упростить условия участия в конкурсах на право аренды участков земли.

Кроме того, как полагают эксперты, хорошим стимулом для инвесторов могло бы стать предоставление девелоперам на льготных условиях «компенсационных» площадок, на которых они могли бы реализовывать другие, более доходные и быстро окупаемые проекты. Ряд аналитиков видит выход в строительстве многофункциональных комплексов, которые становятся сегодня все более популярными на столичном рынке коммерческой недвижимости. Это проекты, объединяющие в себе функции гостиницы, торгово-развлекательного и, возможно, офисного центра. Такая концепция сокращает срок окупаемости и риски. Подобные проекты уже стали появляться, однако в большинстве случаев инвестор все-таки старается «посадить» отель более высокой ценовой категории. В общем, требуются эффективные решения. Как напоминает Александр Лесник, туристический поток в Москве в последние годы уверенно снижается. Во многом это связано с тем, что туристам просто негде поселиться за приемлемые деньги. Лидер российской индустрии гостеприимства — Санкт-Петербург, где сконцентрировано достаточно много недорогих бюджетных отелей. Там 311 отелей, из которых 87 — «три звезды», а 199 — «эконом-класс».

«Трехзвездная» болезнь

Тем временем, несмотря на все преграды, в Москве начали реализовываться первые проекты. Так, уже введены в эксплуатацию три отеля сети Holiday Inn, масштабный проект по строительству пятидесяти гостиниц осуществляет компания «Сити Отель» (позиционироваться гостиницы будут под брэндом Best Western), компания «Стабильная линия» приступила к развитию гостиничной сети «Ассамблея», а ИК «Нерль» запустила проект «Азимут. Сеть отелей». Появляются и единичные проекты: например, компания «Теплотрансстрой» построила рядом с МКАД мини-отель «Угреша». Также в Москве продолжают функционировать советские «монстры» — гостиницы «Космос», «Измайлово», «Союз», которые тоже представляют собой отели категории «три звезды». По оценке старшего менеджера гостиницы «Союз» Бориса Павлюка, заполняемость трехзвездочных отелей близка к 100% в будние дни и около 60-70% — в выходные и праздники.

Однако стоимость номеров в таких гостиницах явно завышены. По большому счету, даже те отели, которые позиционируют себя в сегменте «три звезды», по уровню цен относятся скорее к четрехзвездочным. Средняя цена номера составляет 110-120 долларов в сутки. Кроме того, на рынке отсутствуют единые обязательные стандарты, позволяющие определить принадлежность гостиницы к той или иной категории, что создает почву для «спекуляций». Разработанная полгода назад Ростуризмом система сертификации объектов размещения является добровольной, и немногие отели соглашаются ее проходить. Да и владельцы не особенно стесняются завышать «звездность» своих объектов.

Некоторые эксперты полагают, что будущее бюджетных гостиниц — за сетевыми проектами, так как именно сетевой формат позволяет снизить маркетинговые и управленческие издержки и повысить рентабельность бизнеса. Все же, как полагает руководитель отдела исследований компании Praedium Ольга Кисарина, каждый из форматов имеет свои недостатки и преимущества: «Плюсами сетевого формата являются единая продуманная концепция и система управления. Однако у сетевых проектов больше рисков, так как в этом случае требуется больше финансовых вложений». Не видит особых преимуществ у сетевых отельеров и Кирилл Иртюга («РосЕвроОтель»): по его мнению, сеть гостиниц только в Москве никаких существенных преимуществ не даст — для инвестора целесообразнее делать общероссийскую сеть. «Мировая практика свидетельствует, что сетевой формат более перспективен, однако история знает и очень успешные одиночные проекты», — подводит итог Сергей Лысенков («Азимут»). Главное — найти грамотных инвесторов. Как отмечает Александр Корниенко из ИК «ФИНАМ», в реализации проектов по строительству гостиниц категории «три звезды» могут участвовать и средние игроки, однако принципиально изменить ситуацию на этом рынке могут только крупные компании, специализирующиеся на строительстве отелей и управлении ими. Ведь во многом развитие рынка сдерживается таким фактором, как отсутствие у игроков должного опыта по управлению подобными проектами.

Источник Business Magazine