Гостиничный рынок Москвы: цифры и тенденции

В начале этого года РБК выпустил отчет по российскому гостиничному рынку. В данной статье публикуются выдержки из результатов исследования, посвященные тенденциям гостиничного рынка Москвы.

Исследование базируется на данных государственной статистики по туризму и развитию гостиниц в Москве, в том числе на долгосрочных планах развития Москвы до 2020 года, статистических данных консалтинговых и девелоперских компаний, а также на персональных экспертных интервью с руководителями этих компаний. Данные приведены на начало 2006 года.

В настоящее время население Москвы превышает 10 млн чел. Экономика города так же, как и всей страны, в последние годы демонстрирует уверенный рост, а достаточно стабильная политическая ситуация в стране увеличила интерес к инвестициям со стороны как российских предпринимателей, так и международных инвесторов.

Несмотря на то, что общая численность туристов увеличилась на 150 тыс. чел. (с 22,05 до 22,2 млн), наибольшая положительная динамика наблюдается среди туристов, прибывающих с деловыми целями (увеличение на 0,5 млн чел.). В соответствии с этим возросла бизнес-активность как на московском, так и региональном гостиничных рынках. В первую очередь в фокус внимания инвесторов и девелоперов попала Москва как самый дорогой и динамично развивающийся город.

Уровень заполняемости отелей в Москве достигает и иногда превышает 90%. Данный показатель обусловлен значительным превышением спроса над предложением. В первую очередь это касается сегмента недорогих гостиниц.

Сотрудничество отеля с гостиничными сетями

Одним из ведущих факторов, по мнению участников рынка, определяющих успех гостиницы, является грамотное управление. Поэтому часто московские девелоперы приглашают для дальнейшего успешного функционирования известные гостиничные сети, понимая, что всемирно известное имя создаст дополнительную популярность отелю, и соответственно, доход.

Отечественные гостиничные сети в гораздо меньшей степени представлены на столичном рынке, чем международные. На московском рынке работают самые известные международные гостиничные сети: Marriott, Hyatt, Swissotel, Holiday Inn, SAS Radisson, Kempinski. Большой интерес к московскому рынку проявляет сеть Hilton, неоднократно пытавшаяся выйти на московский рынок. Наибольший интерес сеть проявляла к гостиницам «Украина» и «Россия».

Преимущества привлечения зарубежной управляющей компании заключаются в том, что иностранный оператор, обладая отработанной технологией предэксплуатационной подготовки, помогает быстрее вывести гостиницу на рынок, наладить менеджмент в отеле. Часто заранее оговаривается, какую загрузку оператор гарантирует собственнику в течение года – например, не меньше 50%. Если оператор обеспечивает 52%, то ему также сверх нормы перечисляется гонорар (10-15%). Иностранные гостиничные операторы приходят в Россию на готовый бизнес, не вкладываясь в девелопмент и строительство отелей.

Наиболее успешные гостиничные проекты в Москве

В Москве действует ряд успешных гостиничных проектов – отелей класса 4-5 звезд, которые имеют заполняемость до 90% и более. Номера в этих отелях стоят 200 долл. и более в сутки. Между тем для отелей в странах Европы характерна заполняемость на уровне 50% и стоимость номеров, доступных для массового туриста, не выше 100 долл. в сутки.

Правда, «успешность» многих московских гостиниц обусловлена в частности тем, что в столице отмечается колоссальный дефицит номеров. Именно по этой причине отели не только устанавливают очень высокие цены на номера, но и продают большинство этих номеров.

Swissotel
Swissotel управляет международная сеть Raffles International Hotels & Resorts. Его особенность в том, что это единственный 5-звездный отель, расположенный не в центре города. Местоположение отеля – район ст. м. Павелецкая – является одним из новых бизнес-районов Москвы, поэтому клиентами отеля являются в основном бизнесмены, посещающие столицу с деловыми целями. В отеле 235 номеров, стоимость проживания в которых варьируется в пределах 11-30 тыс. руб. в сутки. Кроме непосредственно гостиничных, Swissotel предлагает и другие услуги – важной статьей его доходов является конференц-бизнес. В отеле утверждают, что 40% клиентов – деловые люди из различных городов России. Ежегодно, по словам генерального директора Swissotel Клауса Картманна , отель принимает около 50 тыс. клиентов.

«Метрополь»
В отличие от современного Swissotel, который был построен в новом тысячелетии, «Метрополь» открылся в 1905 году. В 1991 году в «Метрополе» была проведена реконструкция, после которой отелю присвоили высшую категорию классности. В этом отеле нет двух одинаковых номеров – каждый из апартаментов имеет уникальное оформление интерьера и планировку. «Метрополь» расположен в центре Москвы, в трех минутах ходьбы от Красной площади и Кремля. Стоимость проживания в отеле составляет 10-55 тыс. руб. в сутки. Для организации мероприятий в отеле есть 10 декорированных залов и конференц-зал на 300 мест с современным оборудованием. «Метрополь» занимает на гостиничном рынке Москвы особую нишу. Эксперты отмечают, что «Метрополь» по уровню обслуживания и физическому состоянию не вписывается в категорию 5 звезд. Гостиница принадлежит к старому фонду. У «Метрополя» есть номера, которые можно считать уникальными, но с точки зрения современного посетителя они неудобны.

«Арарат Парк Хаятт»
Образцом очень дорогого и престижного отеля является «Арарат Парк Хаятт», находящийся под управлением американской сети Hyatt International. Здание отеля было построено в 2002 году. Отель сочетает в себе «московский» внешний вид и «европейский» сервис. В отеле «Арарат Парк Хаятт» 220 номеров, из которых 17 – апартаменты с видами из окон на центр города, в том числе и на Кремль. Стоимость номеров в отеле 11-52 тыс. руб. в сутки. Отель представляет собой «город в городе». На третьем этаже здания расположен бизнес-центр, во все номера проведена выделенная линия интернета. На четвертом этаже отеля открыт оздоровительный центр «Квантум» с бассейном, баней, сауной, тренажерным залом. Здесь же расположены салон красоты и парикмахерская.

Предложение
С 2000 года количество гостиниц в Москве увеличивалось, а своеобразный пик пришелся на 2005 год, когда количество отелей достигло 183. При этом в предыдущие годы вводилось всего по несколько гостиниц, а только в 2005 г. было введено в строй 12 новых отелей. однако в перспективе до 2010 года правительство Москвы прогнозирует значительный рост числа вводимых ежегодно гостиниц.

Общая единовременная вместимость всех гостиниц Москвы составляет около 70 тыс. человек, что ниже зарубежных показателей. Еще меньше в Москве номеров международного уровня, которые могли бы удовлетворить приезжающих в столицу иностранцев.

В Москве наблюдается также острый дефицит отелей среднего класса – достаточно недорогих, чтобы там мог останавливаться массовый турист, и с достаточно высоким качеством обслуживания, чтобы турист захотел еще раз вернуться в этот отель.

Согласно «Программе развития туризма в г. Москве на период до 2010 года» к этому времени к нынешним 183 гостиницам должно добавиться еще 234 отеля, большую часть из которых должны составлять отели экономичного класса – 2-3 звезды.

На рисунке представлен общий прогноз ввода гостиничных мощностей в 2006–2010 гг. Прогноз составлен на основании генерального плана развития Москвы на период до 2020 года («Генеральная схема размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года»), а также расчета ввода в строй гостиничных комплексов в Москве.

Предполагается, что введение гостиниц позволит снизить загруженность действующих, особенно в недорогом сегменте.

Инвесторы и девелоперы отнюдь не стремятся заняться строительством отелей, рассчитанных на «массового» посетителя. Сейчас намного выгоднее строить в Москве гостиницы класса 4-5 звезд. По свидетельству гостиничных девелоперов, окупаются такие отели быстро – в течение 5-7 лет – и обеспечивают своим владельцам сверхприбыли в условиях острого дефицита гостиничных мест в столице. Такая окупаемость сопоставима по срокам с окупаемостью торговых и бизнес-центров, которые считаются наиболее доходной коммерческой недвижимостью, поэтому гостиничный рынок Москвы его участники сейчас называют «золотым».

Финансовые показатели работы московских гостиниц

Около 70% прибыли отелю приносит номерной фонд, остальное – доходы ресторана и конференц-услуги. Другие центры прибыли гостиницы зависят от ее специфики. Например, гостиница может предлагать транспортные, туристические услуги, а также услуги по организации мероприятий.

Спрос

Спрос на услуги гостиничного комплекса выражается в уровне заполняемости отелей, в Москве он крайне высок ввиду острого дефицита гостиничных мест. Вместе с тем количество прибывающих в столицу гостей стабильно росло, и к 2004 году этот показатель превысил показатели предыдущих лет. Однако эксперты отмечают, что в основном росло количество людей, прибывающих в столицу с деловыми целями. При этом существенного притока туристов не наблюдалось ввиду высокой стоимости проживания в столице.
В настоящее время практически круглый год загрузка гостиниц любого класса в Москве находится на уровне 60-90%, и даже иногда превышает 90%. При этом не менее востребованными остаются самые дорогие 5-звездные отели, бутик-отели и гостиницы класса «люкс», где стоимость некоторых номеров достигает 3 тыс. долл. в сутки.

Столь благоприятная ситуация для международных гостиничных операторов еще один фактор, влияющий на принятие положительного решения о приходе на рынок, а также стимул для отечественных инвесторов, планирующих вкладываться в этот вид бизнеса.

Общие тенденции развития рынка гостиниц

Для московского рынка отелей характерен ряд тенденций, которые определяют его развитие в среднесрочной перспективе. Участники гостиничного рынка считают, что наиболее актуальными являются следующие тенденции:

* Сохранение дефицита гостиничных мест. Реализация проектов реконструкции и нового строительства гостиниц в Москве в рамках подтвержденных на настоящее время намерений, скорее всего, не приведет к восполнению дефицита гостиничных мест, а тем более к насыщению гостиничного рынка столицы. Возможным следствием реализации имеющихся планов будет внутренняя перегруппировка рынка: доля верхнего сегмента увеличится при одновременном сокращении количества номерного фонда в гостиницах среднего и нижнего сегментов с соответствующим перераспределением конкурентной нагрузки. Таким образом, острый дефицит номеров в гостиницах эконом-класса сохранится. Сегодня спрос на гостиницы эконом-класса превышает предложение в 30 раз.
* Рост конкуренции между отелями верхнего сегмента. В условиях дефицита гостиничных мест увеличивается конкуренция между отелями класса 4-5 звезд. Девелоперы по-прежнему предпочитают вкладываться в дорогие проекты, игнорируя эконом-сегмент. Это продиктовано тем, что наиболее дорогие гостиницы имеют более короткий срок окупаемости благодаря тому, что на них сохраняется высокий спрос. Учитывая высокую стоимость земли в Москве, отель эконом-класса в центре столицы или недалеко от центра окупится за сроки, значительно превышающие сроки окупаемости гостиниц класса 4-5 звезд. В то же время значительная часть гостиниц, как уже существующих, так и заявленных к строительству, расположена в центральной части города.
* Строительство гостиниц в составе многофункциональных комплексов. Ввиду большей привлекательности офисной и коммерческой недвижимости заметной тенденцией у девелоперов становится стремление к строительству многофункциональных комплексов на участках, выделяемых под застройку гостиниц, причем доля номерного фонда значительно отличается от первоначально планируемой.
* Формирование пула объектов на продажу. Распространение практики строительства отелей и «раскрутки» бренда с целью последующей перепродажи известным сетям. Такая практика уже пришла в Россию с Запада. Данная тенденция основана на двух обстоятельствах: с одной стороны, зарубежные компании предпочитают не инвестировать в строительство, а покупать готовый продукт – здание с инфраструктурой, а с другой – слабость российских брендов, привлечение которых было бы так же эффективно, как и западных. В настоящее время на рынке практически нет российских операторов, которые могли бы составить конкуренцию известным западным брендам.
* Отказ платить зарубежным операторам Management Fee. Некоторые новые отели, работающие под известными заграничными брендами, платят только франшизу и не платят сборы, причитающиеся за управление. Первый пример этому показал «Националь», когда оставил только франшизу и отказался от оператора Le Meridien. Сейчас в «Национале» менеджмент полностью русский. Примеру «Националя» последовали новые отели, действующие под маркой Marriott и Holiday Inn, которые приобрели на Западе только торговую марку.
* Высокий уровень востребованности отелей с большими конференц-помещениями. В связи с активным ростом потока в Москву бизнес-туристов, отели имеющие развитую инфраструктуру для деловых мероприятий большого масштаба, получат дополнительные конкурентные преимущества. Безусловно, современный отель с большой площадкой для проведения конференций будет иметь очень высокую прибыль за счет организации масштабных мероприятий.
* Освоение рынка мотелей. По мнению экспертов, перспективным является еще не освоенный рынок мотелей – очень дешевых гостиниц, предназначенных для автотуристов, дальнобойщиков и других типичных посетителей отелей подобного класса. В настоящее время данный сегмент практически не развит, однако в долгосрочной перспективе – через 5-10 – эксперты прогнозируют его развитие. Развитие направления недорогих отелей, построенных на ведущих трассах России, по мнению аналитиков РБК, перспективно в более отдаленном будущем, и главным образом за пределами Москвы, так как, земля в пределах МКАД и окружающих территорий оказывается слишком дорогой, чтобы строить дешевые гостиницы для однодневных ночевок.

Источник E-xecutive.ru